건설/부동산_부동산명의신탁 보호 받을 수 없는 상황
페이지 정보
2021.11.19
관련링크
본문
부동산명의신탁이란 부동산을 실제로 소유하고 있는 사람과 등기상의 명의자가 다른 것을 의미합니다.
즉 건물의 실소유자는 A이지만, A가 아닌 B의 이름으로 등기가 되어 있는 것이죠.
원칙적으로 부동산 등기는 소유자 본인의 이름으로 이루어져야 하기 때문에 부동산명의신탁의 경우 도중에 문제가 발생하더라도 법적인 보호를 받기 어렵습니다.
게다가 대부분 세금회피나 투기 등을 위해 명의신탁이 이루어지기 때문에 부동산명의신탁이 적발될 경우 과징금이 부과되기도 합니다.
하지만 최근 종부세 등이 오르면서 개인이 본인의 명의로 여러 채의 건물 등을 소유하고 있는 경우 상당한 액수의 세금을 내야 하는 상황이 발생하게 되자, 많은 분들께서 ‘세금폭탄을 피하는 방법’으로 명의신탁을 선택하시는 것을 볼 수 있습니다.
부동산명의신탁은 엄연한 불법이지만, 과도한 세금을 내는 것보다는 불법을 저지르고 들키지 않는 것이 낫다는 판단에서 비롯된 선택이라고 보입니다.
이 때문에 시간이 지날수록 부동산명의신탁과 관련해 법적으로 난감한 상황에 처하시거나, 분쟁을 겪게 되시는 분들이 적지 않게 생겨날 수 있을 듯한데요, 법의 보호를 받을 수 없는 상황에서 손해와 피해를 최소화하기 위해서는 어떤 방법을 찾아야 할지 알아보도록 하겠습니다.
부동산 소유권 등기는 실소유자의 이름으로 하는 것이 원칙입니다.
부동산명의신탁, 조세회피 목적이라면
위에서 말씀드렸듯 많은 분들께서 종부세 등의 세금을 피하기 위해 가족이나 가까운 지인의 이름을 빌려 부동산명의신탁을 진행하고 계십니다.
이처럼 조세회피 등을 위해 부동산명의신탁을 했을 경우 형사상 책임을 피할 수가 없습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등)
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조(벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
부동산실명법에서는 부동산명의신착이 적발될 경우 이름을 빌린 신탁자와 이름을 빌려준 수탁자 모두 징역 또는 벌금에 처해질 수 있음을 명시하고 있습니다.
신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금이 규정되어 있기 때문에 결코 가벼운 처벌이라고 보기는 어려운 사안입니다.
이에 더해 부동산명의신탁에 대해서는 과징금이 부과되기도 하는데요, 대상 부동산이 5억 미만인 경우에는 5%, 5억 초과 30억 이하인 경우에는 10%, 30억 원 초과인 경우에는 15%의 과징금이 부과됩니다.
결국 세금을 피하려고 선택한 부동산명의신탁이지만, 적발될 경우 세금 이상의 불이익을 보게 될 가능성이 무척이나 크기 때문에 주의가 필요합니다.
세금을 피하려다 세금보다 무거운 책임을 지게 될 가능성도 있습니다.
부동산명의신탁, 수탁자의 배신
예를 들어 부동산을 매매한 실소유자 A씨가 친한 친구인 B씨의 이름을 빌려 부동산명의신탁을 해두었다고 가정해보겠습니다.
종래에는 A씨가 B씨와의 신임관계를 바탕으로 본인의 부동산을 B씨에게 위탁했기 때문에 B씨가 이 믿음을 배신하고 해당 부동산을 처분해버린다면 ‘횡령죄’가 성립한다고 보았습니다.
즉 명의수탁자가 명의신탁자의 부동산을 임의로 처분할 경우 횡령죄가 적용되어 형사처벌이 가능했던 것입니다.
하지만 2021년 초, 대법원은 이전까지와 전혀 다른 판결을 내렸습니다.
명의신탁자와 명의수탁자 간의 약정은 불법적인 것이기 때문에 법으로 보호할만한 가치가 없다는 것이 법원의 입장이었습니다.
따라서 부동산명의신탁 이후, 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분해버렸다고 하더라도 명의수탁자에게 형사상 책임을 물을 수 없게 되었습니다.
하지만 이와 달리 명의신탁자 측이 명의수탁자에게 민사상 손해배상을 청구하는 것은 가능합니다.
위의 예시에서 A가 실소유하고 있는 부동산을 명의수탁자인 B가 매도해버렸을 때, B에게 횡령죄를 물을 수는 없지만 A는 B에게 민사상 손해배상청구소송을 제기함으로써 본인이 입은 손해를 전보할 수 있습니다.
그러므로 부동산명의신탁 관계에서 이러한 문제가 발생한 상황이라면 손해배상과 관련된 사안을 검토하셔서 보다 유리한 방향으로 민사소송이 이루어질 수 있도록 대비하시는 것이 합리적 선택이겠습니다.
부동산명의신탁은 처벌 대상이지만 구체적 내용에 따라 처벌의 수위는 크게 달라질 수 있습니다.
부동산명의신탁으로 인해 민형사상 책임을 져야 할 상황에 처하셨다면 가능한 한 빠른 시점에 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
이미 부동산명의신탁 자체가 불법이기 때문에 혼자서 대응하시다가는 예상보다도 더 무거운 결과를 얻게 되실 가능성이 상당히 크기 때문입니다.
변호사와의 상담을 통해 명의신탁자와 수탁자의 관계, 명의신탁 기간, 명의신탁 사유 등을 면밀히 검토하고 책임을 덜어낼 수 있는 요소를 찾아 대응책을 마련하시길 당부드립니다.
만약 부동산명의신탁 기간이 1년 미만으로 짧다면 책임을 경감시킬 중요한 요소로 작용할 수 있기 때문에 이 점 역시 담당 변호사와 충분히 상의해보셔야 한다는 점을 잊지 않으시길 바랍니다.
법무법인 다온에서는 판사 출신 고문 변호사와 각 분야 전문 변호사가 함께 체계적 법률 조력을 위해 최선을 다하고 있습니다.
오랜 기간 동안 쌓아온 경력과 전문성으로 여러분과 함께 하겠습니다.
즉 건물의 실소유자는 A이지만, A가 아닌 B의 이름으로 등기가 되어 있는 것이죠.
원칙적으로 부동산 등기는 소유자 본인의 이름으로 이루어져야 하기 때문에 부동산명의신탁의 경우 도중에 문제가 발생하더라도 법적인 보호를 받기 어렵습니다.
게다가 대부분 세금회피나 투기 등을 위해 명의신탁이 이루어지기 때문에 부동산명의신탁이 적발될 경우 과징금이 부과되기도 합니다.
하지만 최근 종부세 등이 오르면서 개인이 본인의 명의로 여러 채의 건물 등을 소유하고 있는 경우 상당한 액수의 세금을 내야 하는 상황이 발생하게 되자, 많은 분들께서 ‘세금폭탄을 피하는 방법’으로 명의신탁을 선택하시는 것을 볼 수 있습니다.
부동산명의신탁은 엄연한 불법이지만, 과도한 세금을 내는 것보다는 불법을 저지르고 들키지 않는 것이 낫다는 판단에서 비롯된 선택이라고 보입니다.
이 때문에 시간이 지날수록 부동산명의신탁과 관련해 법적으로 난감한 상황에 처하시거나, 분쟁을 겪게 되시는 분들이 적지 않게 생겨날 수 있을 듯한데요, 법의 보호를 받을 수 없는 상황에서 손해와 피해를 최소화하기 위해서는 어떤 방법을 찾아야 할지 알아보도록 하겠습니다.
부동산 소유권 등기는 실소유자의 이름으로 하는 것이 원칙입니다.
부동산명의신탁, 조세회피 목적이라면
위에서 말씀드렸듯 많은 분들께서 종부세 등의 세금을 피하기 위해 가족이나 가까운 지인의 이름을 빌려 부동산명의신탁을 진행하고 계십니다.
이처럼 조세회피 등을 위해 부동산명의신탁을 했을 경우 형사상 책임을 피할 수가 없습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등)
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조(벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
부동산실명법에서는 부동산명의신착이 적발될 경우 이름을 빌린 신탁자와 이름을 빌려준 수탁자 모두 징역 또는 벌금에 처해질 수 있음을 명시하고 있습니다.
신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금, 수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금이 규정되어 있기 때문에 결코 가벼운 처벌이라고 보기는 어려운 사안입니다.
이에 더해 부동산명의신탁에 대해서는 과징금이 부과되기도 하는데요, 대상 부동산이 5억 미만인 경우에는 5%, 5억 초과 30억 이하인 경우에는 10%, 30억 원 초과인 경우에는 15%의 과징금이 부과됩니다.
결국 세금을 피하려고 선택한 부동산명의신탁이지만, 적발될 경우 세금 이상의 불이익을 보게 될 가능성이 무척이나 크기 때문에 주의가 필요합니다.
세금을 피하려다 세금보다 무거운 책임을 지게 될 가능성도 있습니다.
부동산명의신탁, 수탁자의 배신
예를 들어 부동산을 매매한 실소유자 A씨가 친한 친구인 B씨의 이름을 빌려 부동산명의신탁을 해두었다고 가정해보겠습니다.
종래에는 A씨가 B씨와의 신임관계를 바탕으로 본인의 부동산을 B씨에게 위탁했기 때문에 B씨가 이 믿음을 배신하고 해당 부동산을 처분해버린다면 ‘횡령죄’가 성립한다고 보았습니다.
즉 명의수탁자가 명의신탁자의 부동산을 임의로 처분할 경우 횡령죄가 적용되어 형사처벌이 가능했던 것입니다.
하지만 2021년 초, 대법원은 이전까지와 전혀 다른 판결을 내렸습니다.
명의신탁자와 명의수탁자 간의 약정은 불법적인 것이기 때문에 법으로 보호할만한 가치가 없다는 것이 법원의 입장이었습니다.
따라서 부동산명의신탁 이후, 수탁자가 해당 부동산을 임의로 처분해버렸다고 하더라도 명의수탁자에게 형사상 책임을 물을 수 없게 되었습니다.
하지만 이와 달리 명의신탁자 측이 명의수탁자에게 민사상 손해배상을 청구하는 것은 가능합니다.
위의 예시에서 A가 실소유하고 있는 부동산을 명의수탁자인 B가 매도해버렸을 때, B에게 횡령죄를 물을 수는 없지만 A는 B에게 민사상 손해배상청구소송을 제기함으로써 본인이 입은 손해를 전보할 수 있습니다.
그러므로 부동산명의신탁 관계에서 이러한 문제가 발생한 상황이라면 손해배상과 관련된 사안을 검토하셔서 보다 유리한 방향으로 민사소송이 이루어질 수 있도록 대비하시는 것이 합리적 선택이겠습니다.
부동산명의신탁은 처벌 대상이지만 구체적 내용에 따라 처벌의 수위는 크게 달라질 수 있습니다.
부동산명의신탁으로 인해 민형사상 책임을 져야 할 상황에 처하셨다면 가능한 한 빠른 시점에 법률 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
이미 부동산명의신탁 자체가 불법이기 때문에 혼자서 대응하시다가는 예상보다도 더 무거운 결과를 얻게 되실 가능성이 상당히 크기 때문입니다.
변호사와의 상담을 통해 명의신탁자와 수탁자의 관계, 명의신탁 기간, 명의신탁 사유 등을 면밀히 검토하고 책임을 덜어낼 수 있는 요소를 찾아 대응책을 마련하시길 당부드립니다.
만약 부동산명의신탁 기간이 1년 미만으로 짧다면 책임을 경감시킬 중요한 요소로 작용할 수 있기 때문에 이 점 역시 담당 변호사와 충분히 상의해보셔야 한다는 점을 잊지 않으시길 바랍니다.
법무법인 다온에서는 판사 출신 고문 변호사와 각 분야 전문 변호사가 함께 체계적 법률 조력을 위해 최선을 다하고 있습니다.
오랜 기간 동안 쌓아온 경력과 전문성으로 여러분과 함께 하겠습니다.
