건설/부동산_권리금회수방해와 관련된 두 가지 사례
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2021.12.10
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주택이 아니라 상가를 거래할 때에는 ‘권리금’이 중요합니다.
권리금이란 새로운 임차인이 이전의 임차인에게 지급하는 돈을 의미하는데요, 해당 상가에 남아있는 영업시설이나 노하우, 고객, 영업상의 이점 등 여러 가치를 양도받는 것에 대해 값을 치르는 것입니다.
권리금은 상가마다 고정적으로 정해져 있지는 않습니다.
장사가 잘 되었던 가게의 자리를 그대로 넘겨받는 경우에는 상당히 높은 수준으로 권리금이 책정되기도 하고, 이전에 높은 권리금을 주고 들어갔던 상가라고 하더라도 이후에 매출이 크게 줄어든 상황이라면 상대적으로 적은 액수의 권리금만을 요구할 수 있습니다.
상가를 떠나는 기존 임차인의 입장에서는 최대한 합리적인 금액으로 권리금을 받고 싶은 것이 당연합니다.
그런데 이 과정에서 다음 임차인을 통해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 임대인으로부터 방해받아 곤란한 상황에 처하게 되시는 경우가 있습니다.
이를 ‘권리금회수방해’라고 하는데요, 어떤 경우를 임대인의 권리금회수방해라고 볼 수 있는지, 그리고 법적 대응방안은 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.
임대인이 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했는지 따져보기 위해서는 사실관계 검토가 필요합니다.
권리금회수방해란?
권리금회수방해란 말 그대로 기존의 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위를 말합니다.
상가건물임대차보호법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
임대인이 다음과 같은 방법으로 임차인의 권리금회수를 방해한다면 손해배상책임을 지게 됩니다.
▲ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
▲ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
▲ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
▲ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
다만 임대인이 정당한 사유를 가지고 위와 같은 행동을 했을 경우에는 손해배상책임을지지 않을 수 있는데요,
▲임차인이 주선한 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 큰 경우, ▲상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 그리고 ▲임대인이 선택한 신규임차인이 기존임차인에게 권리금을 지급한 경우 등이 법이 정한 ‘정당한 사유’에 해당합니다.
권리금회수방해와 관련해 법률 상담을 진행하다보면, 임대인 측 정당한 사유가 인정되는 경우도 많고, 반대로 임대인이 정당한 사유임을 주장하지만 법적으로 성립 되지 않는 경우도 많습니다.
그렇기 때문에 이와 관련해서는 소모적 분쟁만을 이어가시기보다는 한 번쯤 법률 전문가와 사실관계를 명확히 검토하며 그 정당성을 법적으로 검토해보시길 당부드립니다.
상가건물임대차보호법에 따라 기존 임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다.
임대인의 권리금회수방해가 인정된 사례
A씨는 상가를 임차해 카페를 운영하고 있었습니다.
임대차 계약이 만료되기 전, 임대인 측은 자신이 직접 해당 상가를 사용할 계획이라고 밝혔고, 이에 A씨는 신규 임차인을 물색하지 않기로 결정했습니다.
임대차계약 만료일에 A씨는 임대인에게 상가를 인도했는데요, 그로부터 며칠 지나지 않아 임대인은 그 자리에 그대로 카페를 개업했습니다.
A씨는 임대인이 자신의 권리금 회수 기회를 방해해난 바람에 권리금 3천7백만 원가량을 손해 보게 되었다는 취지로 소송을 제기했습니다.
이에 대해 1심과 2심 법원은 기존 임차인인 A씨가 신규 임차인을 주선하지 않았기 때문에 임대인의 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상책임이 인정되기 어렵다는 판결을 내렸습니다.
하지만 대법원에서는 ‘임대인이 자신이 직접 상가를 이용할 계획이라고 밝힌 것 자체가 신규임차인 주선을 거절하는 의사표현’이었다고 보았습니다.
이러한 경우 A씨가 임대인에게 신규 임차인을 주선하기 어렵겠죠.
따라서 대법원은 임대인의 위와 같은 거절행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위(그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위)에 해당한다고 보았습니다.
대법원의 판단을 통해 결국 기존임차인 A씨는 임대인에 대한 손해배상청구권을 인정받을 수 있었습니다. (대법원2018다284226)
유사한 행위에 대해서도 법원의 판단이 달라질 수 있습니다.
임대인의 권리금회수방해가 인정되지 않은 사례
약사 ㄱ씨는 건물주 ㄴ씨의 상가를 임차해 약국을 운영해왔습니다.
이후 임대차계약이 종료되기 전에 신규임차인 ㄷ씨를 구해 건물주 ㄴ씨와의 임대차계약을 주선했고, 자신은 ㄷ씨로부터 권리금을 받기로 계약을 체결했습니다.
건물주 ㄴ씨는 신규임차인 ㄷ씨에게 약사자격증명서와 가족관계증명서, 약국운영계획서 등 각종 서류를 제출해달라고 하는 한편, 기존에 ㄱ씨에게 받던 것보다 40% 이상 인상된 차임을 요구했습니다.
이에 ㄷ씨는 해당 상가를 임차하지 않겠다고 말했고, 결국 임대차계약은 결렬되고 말았는데요
난감해진 것은 기존 임차인인 ㄱ씨였습니다.
건물주 ㄴ씨의 행동으로 인해 임대차계약이 이루어지지 않게 되었고 결국 자신이 ㄷ씨로부터 권리금을 회수할 수 없게 되었다고 판단한 ㄱ씨는 건물주 ㄴ씨를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.
이유는 권리금회수방해였습니다.
이에 대해 법원은 ㄱ씨와 ㄴ씨의 임대차계약이 이미 5년을 초과해 임차인의 계약갱신요구권은 인정되지 않지만, 권리금회수기회에 대해서는 보호가 이루어져야 하는 상황이라고 보았습니다.
하지만 그렇다고 하더라도 건물주 ㄴ씨가 정당한 이유 없이 상가임대차보호법에 규정된 방해행위를 했다고 보기는 어렵다는 판단을 내렸습니다.
결국 건물주 ㄴ씨에 대한 ㄱ씨의 손해배상청구는 받아들여지지 않았습니다. (대구고법2016나1770,1787,판결)
임대인이나 건물주의 행위를 권리금회수방해로 볼 수 있을지 없을지에 대해서는 언제나 치열한 공방이 벌어질 수밖에 없습니다.
예를 들어 임대인이 신규 임차인을 상대로 보증금이나 차임을 높인다고 해서 무조건 권리금회수방해라고 볼 수 있는 것은 아니지만, 그 차임 상승이 사회적으로 용인될 수준을 넘어서는 정도라면 권리금회수방해라고 인정이 됩니다.
이때 차임 상승에 대한 사회적 용인 수준은 개인마다 다를 수 있기 때문에 각자의 입장에 따라 다른 주장을 하게 되고, 법적 분쟁 역시 길어지기 마련입니다.
따라서 권리금회수방해로 소송 등이 필요하신 상황이라면 우선 본인이 임대차계약과 관련해 상대방의 권리를 침해한 것은 없는지, 권리금 회수를 위해 취한 행동 중 문제가 될만한 것은 없었는지를 먼저 충분히 검토해보시는 것이 중요합니다.
권리금과 관련해 유리한 입장에 있을 수 있는 상황이더라도 상대방의 권리를 침해했거나 본인의 의무를 다하지 않은 정황이 있다면 재판 결과에 큰 영향일 미치게 될 수도 있기 때문입니다.
여러분의 소중한 권리와 재산을 보호할 수 있도록 법무법인 다온의 변호사들이 경험과 전문성, 그리고 열정으로 함께 하겠습니다.
권리금이란 새로운 임차인이 이전의 임차인에게 지급하는 돈을 의미하는데요, 해당 상가에 남아있는 영업시설이나 노하우, 고객, 영업상의 이점 등 여러 가치를 양도받는 것에 대해 값을 치르는 것입니다.
권리금은 상가마다 고정적으로 정해져 있지는 않습니다.
장사가 잘 되었던 가게의 자리를 그대로 넘겨받는 경우에는 상당히 높은 수준으로 권리금이 책정되기도 하고, 이전에 높은 권리금을 주고 들어갔던 상가라고 하더라도 이후에 매출이 크게 줄어든 상황이라면 상대적으로 적은 액수의 권리금만을 요구할 수 있습니다.
상가를 떠나는 기존 임차인의 입장에서는 최대한 합리적인 금액으로 권리금을 받고 싶은 것이 당연합니다.
그런데 이 과정에서 다음 임차인을 통해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 임대인으로부터 방해받아 곤란한 상황에 처하게 되시는 경우가 있습니다.
이를 ‘권리금회수방해’라고 하는데요, 어떤 경우를 임대인의 권리금회수방해라고 볼 수 있는지, 그리고 법적 대응방안은 어떻게 되는지 살펴보도록 하겠습니다.
임대인이 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했는지 따져보기 위해서는 사실관계 검토가 필요합니다.
권리금회수방해란?
권리금회수방해란 말 그대로 기존의 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하는 행위를 말합니다.
상가건물임대차보호법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
임대인이 다음과 같은 방법으로 임차인의 권리금회수를 방해한다면 손해배상책임을 지게 됩니다.
▲ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
▲ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
▲ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
▲ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
다만 임대인이 정당한 사유를 가지고 위와 같은 행동을 했을 경우에는 손해배상책임을지지 않을 수 있는데요,
▲임차인이 주선한 신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 큰 경우, ▲상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 그리고 ▲임대인이 선택한 신규임차인이 기존임차인에게 권리금을 지급한 경우 등이 법이 정한 ‘정당한 사유’에 해당합니다.
권리금회수방해와 관련해 법률 상담을 진행하다보면, 임대인 측 정당한 사유가 인정되는 경우도 많고, 반대로 임대인이 정당한 사유임을 주장하지만 법적으로 성립 되지 않는 경우도 많습니다.
그렇기 때문에 이와 관련해서는 소모적 분쟁만을 이어가시기보다는 한 번쯤 법률 전문가와 사실관계를 명확히 검토하며 그 정당성을 법적으로 검토해보시길 당부드립니다.
상가건물임대차보호법에 따라 기존 임차인은 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다.
임대인의 권리금회수방해가 인정된 사례
A씨는 상가를 임차해 카페를 운영하고 있었습니다.
임대차 계약이 만료되기 전, 임대인 측은 자신이 직접 해당 상가를 사용할 계획이라고 밝혔고, 이에 A씨는 신규 임차인을 물색하지 않기로 결정했습니다.
임대차계약 만료일에 A씨는 임대인에게 상가를 인도했는데요, 그로부터 며칠 지나지 않아 임대인은 그 자리에 그대로 카페를 개업했습니다.
A씨는 임대인이 자신의 권리금 회수 기회를 방해해난 바람에 권리금 3천7백만 원가량을 손해 보게 되었다는 취지로 소송을 제기했습니다.
이에 대해 1심과 2심 법원은 기존 임차인인 A씨가 신규 임차인을 주선하지 않았기 때문에 임대인의 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상책임이 인정되기 어렵다는 판결을 내렸습니다.
하지만 대법원에서는 ‘임대인이 자신이 직접 상가를 이용할 계획이라고 밝힌 것 자체가 신규임차인 주선을 거절하는 의사표현’이었다고 보았습니다.
이러한 경우 A씨가 임대인에게 신규 임차인을 주선하기 어렵겠죠.
따라서 대법원은 임대인의 위와 같은 거절행위가 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위(그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위)에 해당한다고 보았습니다.
대법원의 판단을 통해 결국 기존임차인 A씨는 임대인에 대한 손해배상청구권을 인정받을 수 있었습니다. (대법원2018다284226)
유사한 행위에 대해서도 법원의 판단이 달라질 수 있습니다.
임대인의 권리금회수방해가 인정되지 않은 사례
약사 ㄱ씨는 건물주 ㄴ씨의 상가를 임차해 약국을 운영해왔습니다.
이후 임대차계약이 종료되기 전에 신규임차인 ㄷ씨를 구해 건물주 ㄴ씨와의 임대차계약을 주선했고, 자신은 ㄷ씨로부터 권리금을 받기로 계약을 체결했습니다.
건물주 ㄴ씨는 신규임차인 ㄷ씨에게 약사자격증명서와 가족관계증명서, 약국운영계획서 등 각종 서류를 제출해달라고 하는 한편, 기존에 ㄱ씨에게 받던 것보다 40% 이상 인상된 차임을 요구했습니다.
이에 ㄷ씨는 해당 상가를 임차하지 않겠다고 말했고, 결국 임대차계약은 결렬되고 말았는데요
난감해진 것은 기존 임차인인 ㄱ씨였습니다.
건물주 ㄴ씨의 행동으로 인해 임대차계약이 이루어지지 않게 되었고 결국 자신이 ㄷ씨로부터 권리금을 회수할 수 없게 되었다고 판단한 ㄱ씨는 건물주 ㄴ씨를 상대로 손해배상청구소송을 제기했습니다.
이유는 권리금회수방해였습니다.
이에 대해 법원은 ㄱ씨와 ㄴ씨의 임대차계약이 이미 5년을 초과해 임차인의 계약갱신요구권은 인정되지 않지만, 권리금회수기회에 대해서는 보호가 이루어져야 하는 상황이라고 보았습니다.
하지만 그렇다고 하더라도 건물주 ㄴ씨가 정당한 이유 없이 상가임대차보호법에 규정된 방해행위를 했다고 보기는 어렵다는 판단을 내렸습니다.
결국 건물주 ㄴ씨에 대한 ㄱ씨의 손해배상청구는 받아들여지지 않았습니다. (대구고법2016나1770,1787,판결)
임대인이나 건물주의 행위를 권리금회수방해로 볼 수 있을지 없을지에 대해서는 언제나 치열한 공방이 벌어질 수밖에 없습니다.
예를 들어 임대인이 신규 임차인을 상대로 보증금이나 차임을 높인다고 해서 무조건 권리금회수방해라고 볼 수 있는 것은 아니지만, 그 차임 상승이 사회적으로 용인될 수준을 넘어서는 정도라면 권리금회수방해라고 인정이 됩니다.
이때 차임 상승에 대한 사회적 용인 수준은 개인마다 다를 수 있기 때문에 각자의 입장에 따라 다른 주장을 하게 되고, 법적 분쟁 역시 길어지기 마련입니다.
따라서 권리금회수방해로 소송 등이 필요하신 상황이라면 우선 본인이 임대차계약과 관련해 상대방의 권리를 침해한 것은 없는지, 권리금 회수를 위해 취한 행동 중 문제가 될만한 것은 없었는지를 먼저 충분히 검토해보시는 것이 중요합니다.
권리금과 관련해 유리한 입장에 있을 수 있는 상황이더라도 상대방의 권리를 침해했거나 본인의 의무를 다하지 않은 정황이 있다면 재판 결과에 큰 영향일 미치게 될 수도 있기 때문입니다.
여러분의 소중한 권리와 재산을 보호할 수 있도록 법무법인 다온의 변호사들이 경험과 전문성, 그리고 열정으로 함께 하겠습니다.
